Le droit français aime beaucoup les acronymes. L’un d’entre eux est en passe de devenir une véritable star : le DPE.

C’est quoi le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Energétique, plus couramment appelé « DPE » est un document qui permet depuis 2006 d'estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement ou d'un bâtiment. Une note pouvant aller de A (pour les meilleurs) à G (pour les moins bons) est attribuée au bien immobilier.

Il fait partie des diagnostics immobiliers qui doivent obligatoirement être réalisés lors d'une mise en vente ou en location d’un logement.

La note obtenue par un logement via son DPE doit également être mentionnée dans toute annonce immobilière (contrairement à la surface qui est une mention facultative).

Un diagnostic devenu central…

La loi climat et résilience du 22 août 2021 a placé la rénovation énergétique et la lutte contre les passoires thermiques au cœur de la politique immobilière en France.

Résultat, le DPE est progressivement devenu un document central et pour cause :

• A l'heure actuelle, les biens classés G+ sont interdits de mise en location
• A partir du 1er janvier 2025, tous les biens notés G seront à leur tour interdits de mise en location
• A partir du 1er janvier 2028, tous les biens notés F seront interdits de mise en location
• A partir du 1er janvier 2034, ce sera au tour des biens notés E d'être interdits de mise en location. A cette date, seuls pourront donc être loués les biens notés A, B, C et D selon leur DPE.

Dans ce contexte, le DPE et la note qu'il contient sont devenus des éléments essentiels pour les potentiels acheteurs d’un bien immobilier.

Dans le cas d'une vente, une mauvaise note est synonyme de travaux de rénovation à financer dans un futur plus ou moins proche pour un investissement locatif et les acquéreurs n'hésitent pas à s'en servir comme d'un levier de négociation pour faire baisser les prix.

Dans le même temps, nombre d'investisseurs locatifs n'ayant pas les moyens d'effectuer les travaux nécessaires pour pouvoir continuer à louer leurs biens dans le futur décident de les vendre.

En quelques années, le Diagnostic de Performance Energétique est devenu l'objet de toutes les attentions, du côté des acheteurs/locataires comme du côté des vendeurs/bailleurs.

…Y compris pour obtenir un financement

Le phénomène n'est pas près de s'arrêter puisque le DPE est désormais aussi un élément clé pour obtenir un prêt immobilier.

Les logements classés en F ou G sont exclus par décret du prêt à taux zéro.

De plus, certaines banques accordent de meilleures conditions en fonction de la note obtenue par le DPE du logement à financer.

Les biens immobiliers classés A, B, C ou D ne posent pas de problèmes. Pour les autres, la méfiance est de mise.

L’exemple des chambres de bonne

Les chambres de bonne, longtemps recherchées par les investisseurs immobiliers parisiens, connaissent aujourd’hui un retournement de fortune.

Le plafonnement des loyers avait déjà écorné les rendements escomptés.

Les exigences liées au DPE obèrent encore un peu plus l’avenir de ce type d’investissement.

En effet, souvent située au dernier étage d’un immeuble haussmannien, il n’est pas aisé d’améliorer la performance énergétique d’une chambre de bonne. L’isolation de la toiture, partie commune, nécessite un vote en assemblée générale de copropriété. L’isolation des murs ne peut être envisagée que par l’intérieur, faisant ainsi baisser la surface habitable, au risque descendre en dessous du seuil exigé pour les logements décents (9 m²). 

D’après le rapport de l’Observatoire National de la Rénovation Energétique du 1er juillet 2022, les biens immobiliers classés E, F, ou G représentent 55 % du parc de logements en France…